Vivienda y Pobreza Energética

Entendida como el soporte físico en el que el ser humano construye su vida privada, la vivienda es una condición imprescindible para el desarrollo de la vida ciudadana.A pesar de que el derecho a la vivienda está recogido en la Constitución Española y forma parte de los fines de la ordenación urbanística en la Comunidad de Madrid, las políticas públicas no han sido capaces de garantizar el acceso ni durante el boom inmobiliario ni tras el estallido de la burbuja. Desde 2008, los poderes públicos han abandonado a la ciudadanía a su suerte, bajo la máxima de que la población ha vivido por encima de sus posibilidades. Mientras las ejecuciones hipotecarias, los desahucios por alquiler o las familias que no podían pagar los recibos de los servicios básicos no paraban de aumentar, las soluciones públicas se dirigían a sostener el mercado inmobiliario y financiero. El proceso ha sido todavía más cruel en Madrid, donde gran parte del escaso parque público en alquiler fue vendido a fondos buitre por parte de la Comunidad Autónoma y del Ayuntamiento de la capital.

Como parte fundamental de las políticas urbanas, en materia de vivienda queda mucho por hacer. No solo para reconducir las nefastas herencias recibidas de la política anterior, sino para intentar transformar por completo un modelo que se ha demostrado caduco, inviable y socialmente injusto. Además de la revisión de los problemas más acuciantes -expulsión de los hogares de sus viviendas, penalización de la ocupación, carestía de parque público para conseguir alternativas habitacionales dignas, acumulación de parque vacío, condiciones de habitabilidad dignas, garantía de suministros básicos, etc.-, el objetivo del eje de vivienda será plantear las posibles soluciones, así como los grandes retos a futuro que deberán controlar las políticas municipales y autonómicas para que dejen de ser el soporte de la especulación inmobiliaria, y reconduzcan sus objetivos y propuestas hacia las necesidades de la ciudadanía. A continuación se avanzan algunas de ellas

Necesidad de un diagnóstico real y de unas líneas estratégicas en materia de vivienda

Las medidas a implantar desde la administración local deberán partir de un contexto en el que la competencia en materia de vivienda está en manos de la administración autonómica y estatal y cuyo marco jurídico está a veces lejos de estar adaptado para afrontar los grandes retos en materia de vivienda. Sin embargo, la fuerza de los gobiernos locales reside en su capacidad de comprender el territorio que gestionan y de ingeniar soluciones más allá del marco establecido. En este último año, el papel del Ayuntamiento ha queda reducido a mediar entre familias y banca, como si en igualdad de condiciones se encontraran, a defender a las entidades de crédito frente a las manifestaciones de los afectados, tomando claro partido a favor del ganador, a un intento de reforma del reglamento de la EMVS que mantenía la penalización sobre los hogares que, abandonados por los poderes públicos, han intentado seguir con sus vidas de la forma más digna posible, etc.

A día de hoy sigue sin existir un retrato sobre las necesidades y posibilidades existentes, ni a corto, ni a medio plazo: caracterización de la demanda real existente, censo de viviendas vacías y en mal estado, tasas o impuestos sobre el parque en manos de los bancos, revisión del estado de los contratos de las viviendas vendidas por la EMVS, necesidad y posibilidad de desarrollo de las viviendas de protección previstas en el planeamiento vigente, etc. En definitiva, es urgente:

  • La construcción de un diagnóstico participado, donde los afectados tengan un papel relevante, el diseño de unas líneas estratégicas en materia de vivienda siempre coordinadas con el conjunto de la política municipal: Planeamiento vigente, servicios sociales, políticas urbanas, etc.
  • La participación efectiva de los afectados dentro del diagnóstico de la situación y de la toma de decisiones la reivindicación de la función social de la propiedad, recogida en la Constitución
  • La creación de una oficina de garantía del derecho a la vivienda
  • La revisión del punto de origen de dichas políticas que deben tener como único objetivo resolver los problemas de los ciudadanos, sobre todo de los más vulnerables que han sido tradicionalmente ignorados la retirada de la penalización de los hogares que han optado por la ocupación como consecuencia del abandono de los poderes públicos
  • La coordinación entre las instituciones local y autonómica, tanto en el registro de demandantes como en la asignación de viviendas.

Generación de un parque público en alquiler

Madrid cuenta con un parque de viviendas caracterizado por sus altos precios. Por ese motivo el esfuerzo de los hogares para sufragar el coste de un bien de primera necesidad, como es la vivienda es completamente desorbitado. En Madrid, y según los datos de la Estadística Registral inmobiliaria del 2º trimestre de 2014, el coste medio de un préstamo suponía un esfuerzo superior al 40% de los ingresos familiares.

A las carencias heredadas de la etapa anterior, nunca resueltas, hay que sumar las consecuencias del estallido de la burbuja. Desahucios y lanzamientos siguen siendo un hecho cotidiano en Madrid. Las alternativas habitacionales que el Ayuntamiento ofrece no sólo son escasas sino que muchas veces redundan en la precariedad de los hogares expulsados de sus viviendas: pernoctaciones tasadas en hostales, viviendas con cuotas de alquiler por encima de los ingresos mensuales de la familia, etc. Por tanto es urgente:
la creación de un parque público en alquiler gestionado desde la administración pública
la revisión de las condiciones para optar a su acceso, con la colaboración de los implicados, de modo que se garantice el acceso a la población más desfavorecida y se subsanen todos los requisitos que se han demostrado como barreras para parte de la población: residencia en el municipio, empadronamiento, existencia de vivienda anterior, etc.

El compromiso de realojo de las familiar dentro de su entorno social, de modo que las situaciones traumáticas de pérdida de vivienda se minimicen en la medida de lo posible
La paralización de los desalojos, sea cual sea su origen, mientras no exista alternativa de vivienda digna y duradera

Viviendas vacías

Según el Censo de población y viviendas de 2011, el municipio de Madrid contaba con 153.100 viviendas vacías, (10% del parque total existente). El volumen de viviendas sin uso es muy similar al incremento entre 2001 y 2011 (152.026). Dicho parque contaría con capacidad para 367.428 nuevos habitantes, lo que supone un incremento del 12% respecto a la población de 2011. El 40% del parque vacante se concentra en cinco distritos: Centro, Salamanca, Carabanchel, Latina y Puente de Vallecas. En 9 de los 21 distritos, el parque vacío permitiría albergar a más del 12% de la población residente en 2011.

La dimensión del parque vacío entra en colisión con las necesidades de vivienda, debiendo ser uno de los ejes clave a la hora de plantear las futuras políticas de vivienda:

  • Es fundamental la realización de un censo real sobre dicho fenómeno que incluya, además, las causas de su existencia, de modo que las líneas estratégicas a diseñar se definan de acuerdo a la situación real de dicho parque: inversión en productos inmobiliarios, problemas de conservación, estado transitorio, problemas judiciales, etc.
  • Es preciso abordar qué es una vivienda vacía.
  • Es preciso reivindicar la función social de la propiedad

Rehabilitación de viviendas. El proceso en marcha.

En el nuevo contexto en el que la apuesta de todos los agentes implicados coincide en la vuelta hacia la ciudad consolidada como objetivo a corto y medio plazo, el traslado del modelo especulativo de crecimiento de la ciudad al tejido habitado puede llegar a tener consecuencias nefastas que reactiven procesos negativos típicos de las áreas centrales como la expulsión de la población, el abandono de ciertas áreas de menos interés para la inversión, el incremento de los desequilibrios territoriales, etc.

El parque de peor calidad está concentrado en las viviendas en alquiler, casi con las mismas dimensiones que en el caso del parque vacío: el 8% de las viviendas en alquiler cuenta con problemas de conservación, el 27% se encuentra en edificios de más de 3 plantas sin ascensor y el 71% es anterior a 1980, frente al 4%, 25% y 67% de las viviendas en propiedad, respectivamente. Por otra parte, en un contexto como el español en el que la forma de acceso mayoritaria se producía en propiedad, el alquiler quedaba como la alternativa de acceso residual utilizada por los hogares de menos recursos que no conseguían acceder de otro modo. Según los datos del Censo de población y viviendas, el 40% de los parados y ocupados eventuales estaban alojados en alquiler, frente al 29% en propiedad; el 41% de la población activa que reside en viviendas con problemas de conservación, el 40% en viviendas situadas en edificios de 4 plantas o más sin ascensor y el 44% de los residentes en viviendas sin calefacción está parado o su ocupación es eventual.

El sistema tradicional de subvenciones para la rehabilitación de viviendas, entendido como forma de fomentar la actividad inmobiliaria, y extendido como en el caso de la propiedad al conjunto de la sociedad sin control de rentas, o como en la vivienda de protección, hacia la clase media, dejará fuera de las políticas a la población más vulnerable. Por tanto:
Es imprescindible el control sobre el posible incremento de precios inducido por la mejora en el parque, sobre todo en el caso en que las obras de rehabilitación hayan sido subvencionadas con presupuestos públicos. Dicho control deberá ser mucho más estricto en el caso del parque en alquiler. Se debería impedir la subida de los precios de la renta, con objeto de impedir procesos de expulsión de la población de menores recursos económicos, así como aplicar el régimen disciplinario en aquellos casos en los que no exista justificación para el incumplimiento de la obligación de conservación del parque.

El papel de la administración local en la gestión de los procesos de rehabilitación debe ser completamente diferente a la existente en el modelo anterior. Debe primar el derecho a la vivienda y a la ciudad frente a la rentabilidad económica de la operación y se deberá traspasar el mero control de la viabilidad jurídica, planteando objetivos más ambiciosos que incluyan el control absoluto del proceso, la visión integral de los procesos urbanos y la integración de la participación pública real dentro del diagnóstico y la toma de decisiones.

Las previsiones del planeamiento vigente

Según los datos del propio Ayuntamiento de Madrid, existen 192.997 viviendas pendientes de desarrollo en el municipio, cifra superior al conjunto de viviendas desarrolladas durante el boom inmobiliario (152.026 entre 2001 y 2011). Los desarrollos pendientes fueron diseñados con los criterios de la burbuja inmobiliaria, tanto desde el punto de vista de su dimensión, como de la rentabilidad económica de las operaciones, donde la totalidad del parque se destinaba a la propiedad, incluida la vivienda de protección. Por tanto, es imprescindible:

  • Revisar el modelo urbano heredado, cuyas previsiones no tienen sentido ni en la cuantía de viviendas a construir ni en su tipología y precio.
  • Coordinar las políticas urbanas con las políticas de vivienda: frente a las 197.997 viviendas pendientes, existen 82.925 viviendas cuyo estado de conservación es ruinoso, malo o deficiente, 386.475 viviendas situadas en edificios de más de 3 plantas que carecen de ascensor, 189.810 viviendas principales sin calefacción y más de 1 millón de viviendas construidas antes de 1980, susceptibles de una intensa mejora vinculada con la eficiencia energética.

  El día 25 de septiembre se celebro el encuentro Desborda Madrid.

Unos de los ejes del debate fue vivienda y pobreza energética adjuntamos acta del encuentro.

 

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